近日，提前还贷的新闻再次霸屏，成为舆论焦点。从去年开始，为了抑制住房按揭贷款的下降，银行不得不重启收取提前还款违约金的老规矩。虽然此举遭到了一系列言行的批评，但提前排队预约的做法，却成为了很多银行稳定房贷的无奈之举。银行房贷客户排队提前还房贷，这在以前很少见。是什么原因导致客户提前还贷？这背后的真相是什么？会对商业银行的未来产生哪些深远的影响？本文将为你揭秘提前还贷潮的“真相”。
一、为什么会出现提前还贷潮？
2020年以来，由于全球经济危机的反复爆发和蔓延，房地产行业接连遭受重创，房地产市场萎靡不振。但是为什么会有一波提前还款呢？据分析，提前还贷潮有四个原因:
(1)经济持续下行，预期收益减弱。2022年以来，新冠肺炎疫情在全国多地蔓延，对经济运行、物流运输、生产供应造成严重影响，直接和间接影响居民实际收入水平。国家统计局数据显示，2022年，全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%(2021年同期增长8.2%)，其中，城镇居民人均可支配收入49283元，增长3.9%，扣除价格因素实际增长1.9%；全国居民人均消费支出24538元，比上年名义增长1.8%，扣除价格因素实际下降0.2%。其中，城镇居民人均消费支出30391元，名义增长0.3%，扣除价格因素实际下降1.7%。从上述数据不难看出，在城镇居民收入增速大幅放缓的同时，居民消费意愿也大幅下降，这充分说明部分城镇居民开始有意识地调整家庭收支结构。基于对未来预期收入的不确定性，越来越多的消费者开始减少消费支出，提前归还房贷，以降低家庭负债比例。城镇居民预期收入下降，是这一轮购房者扎堆提前还房贷的内在动力。
(2)房地产不景气，房贷增速放缓。在过去的三年里，房地产行业遇到了前所未有的调整压力。中指研究院发布的最新数据显示，2023年1月，全国100个城市新房均价环比下跌0.02%，新房价格已连续7个月下跌。恒大等一批楼盘相继被雷，全国部分地区房地产项目烂尾、无法交付甚至集体停供停贷，房地产行业危机频发。虽然国家层面积极调整房地产金融政策，采取了一系列房地产救市措施，如确保交房、确保交付等，但总体效果甚微。统计显示，2022年，全国房地产开发投资1328.95亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。在房地产市场低迷，未来房价走势不确定的情况下，出于买涨不买跌的投资避险心理，大部分居民并不看好当前的房地产市场。居民投资买房的消费心态悄然改变，买房的人越来越少，银行按揭贷款市场增速放缓。其实房贷客户一直都是提前还款的，但是这两年住房按揭贷款入不敷出，按揭贷款增速放缓，提前还款问题备受关注。2021年，全国个人住房抵押贷款余额38.86万亿，同比增长6.2%，创下2019年一季度以来的最低增速。增加的多，增加的少。银行按揭贷款普遍处于不增反减的压力下，迫使部分银行采取一些排队、预约等非常规措施。，尽可能推迟提前还贷，甚至出现银行排队提前还贷的尴尬局面。
(3)通胀预期上升，投资渠道受限。疫情爆发以来，受国内外经济刺激政策影响，国内大宗资产价格大幅上涨，央行连续降息降RRR，流动性和需求宽松导致CPI和PPI价格指数持续上涨，国内通胀预期上升。目前人们的投资理财渠道比较狭窄，主要集中在股市、银行理财、房子三个方面。受经济持续低迷的影响，三大投资渠道都受到不同程度的重创。一方面，居民收入增长跑不掉物价上涨，老百姓普遍觉得缺钱，不愿意负债投资；另一方面，股市持续低迷，银行理财打破刚性兑付。理财产品收益率开始暴跌，不少到期理财产品收益率甚至跌破净值，出现亏损。存款、股票、理财的投资回报率远低于房贷利率，到期资金也没有更好的投资去处。提前还贷以减少债务成为很多家庭的首选。这些客户大多会选择部分提前还款。
(4)中介搅局分流，房贷转房款贷款。目前，商业银行不同贷款产品的利率定价和产品属性差异较大，客观上为非法中介机构抵押放贷提供了逐利空间。比如小微企业住房抵押贷款产品、个人消费贷款产品的利率一般在3.7-4.3%左右。不仅利率远低于5-6%的股票房贷利率，而且还款方式灵活，每月还利息，到期一次还本金。房贷利率100万的住房，按便宜一个点计算息差，一年可以节省1万元的贷款利息支出。以100万贷款利率5%的20年按揭贷款为例。每月贷款利息4166元，贷款本金支出约4100元，还款总额8266元。如果把住房贷款换成4%的住房按揭贷款或消费贷款，同样的100万贷款，每个月只需要还贷款利息3300元，借款人当月还款压力减少40%。更重要的是，按揭贷款转为住房贷款，不仅降低了贷款利率，还增加了之前归还的贷款金额。同样金额的月供可以贷款翻倍。对于借款人来说，何乐而不为？社会上一些无良贷款中介正是瞅准了这个政策漏洞，打着银行房贷中心的旗号，诱导现有房贷客户置换房贷业务，赚取贷款介绍费和过桥费。一些银行在小微企业贷款增长的压力下，对自己的按揭贷款业务替代其他银行的按揭贷款视而不见，有的银行甚至与中介合作批量开展按揭贷款业务。按揭贷款和消费贷款对按揭贷款的替代，在一定程度上促成了住房按揭贷款的提前还款。这些贷款客户大多采取全额提前还款的方式。一位不愿意透露姓名的国有银行贷款中心负责人表示，提前还款客户中，房贷转房贷的不在少数，具体比例各家银行会有很大差异。
二、提前还贷潮的幕后真相
表面上看，客户提前偿还房贷是因为房贷利率持续走低，消费者基于减少家庭负债的考虑，提前偿还现有房贷，进而引发提前还款潮。提前还贷潮的兴起，折射出商业银行经营管理中的深层次矛盾和问题，引人深思。
(一)银行信用文化扭曲。为什么那么多客户愿意和贷款中介合作进行抵押贷款转抵押贷款？这其中，虽然有降低付息成本的利益驱动因素，但商业银行扭曲的信贷文化也在一定程度上助长了提前还款潮。长期以来，商业银行对普惠小额贷款的信贷审批讳莫如深，普遍存在不良贷款怕事后追责的担忧和忧虑。在业务定位上，偏好以个人住房抵押为主的住房抵押贷款业务，反对和排斥信用贷款等其他小额信贷产品。住房抵押贷款业务因其低风险和高批准率而受到青睐。在这种商业逻辑的指导下，个人按揭贷款业务成为许多商业银行的主流业务，在一些基层银行按揭贷款业务占比超过90%。客观上，这加剧了以房代贷的行业竞争。
(2)金融产品创新不足。银行住房抵押贷款产品的创新远远跟不上业务发展的步伐。在利率定价、贷款期限、还款方式等方面。，我们守旧，不敢越界。比如小微企业贷款可以无本金偿还，按月计息，一次性还本，而住房抵押贷款只能采取等额本息和平均本金两种方式。与其他信贷产品相比，住房抵押贷款产品最为单一，模式最为简单，无法满足购房者多样化的融资需求。比如很多股票房贷已经还了很多年，只有一套房产做抵押。借款人要增加贷款，没有可以再次抵押的房产。现有房贷客户的贷款额度只能减少不能增加，间接造成大量住房按揭贷款被商业贷款和消费贷款所替代。
(3)银行考核激励错位。普惠小额贷款的运营成本和信用风险较高，银行内在动力不足，这是事实。针对小微企业融资难、成本高的问题，央行先后推出定向下调存款准备金率、差别化存贷比、低息杠杆工具等一系列窗口指导，银监部门也加大了对小微贷款“两个不低于”、“两增两控”的监管考核力度。在监管考核压力下，商业银行既要千方百计完成监管小微企业“两个不低于”考核指标，又要“两增两控”，控制小微贷款不良贷款，保持利润增长，防止不良贷款问责秋后算账。对于商业银行来说，普惠贷款是必须完成的政治任务，不良贷款是只减不增的考核指标。想要鱼与熊掌兼得，在很多基层银行，只能在房贷等一些低风险业务上做文章来完成小微贷款。
第三，对银行经营的深刻影响
去年以来，随着央行逐步降低LPR利率的定价水平，特别是债务融资市场的复苏，提前还贷已经不是什么新鲜事了。许多大型贷款公司通过债券市场筹集资金，或者用央行的补贴贷款取代高息贷款。提前还贷不是住房按揭贷款的个别现象，企业贷款也有提前还贷的压力；只是银行对房贷提前还款的反应被放大了而已。但如果银行的预付款继续增加，必然会对银行经营产生深远的影响。
(1)利润增长面临压力。对银行来说，住房抵押贷款是长期稳定的优质资产，也是商业银行稳定利润增长的重要来源之一。根据2021年四季度年报测算，工农中建四大行房贷利润贡献占比分别为18.38%、20.08%、18.10%、13.18%。提前还贷潮的蔓延和扩大，必然给银行的利润增长带来严峻挑战。
(2)不良贷款率上升。在总量增长有限的情况下，房贷提前还款的增加会相对提高房贷业务的不良贷款率。对于绝大多数提前还款的客户来说，他们的银行贷款状态是正常的。不良贷款绝对额没有增加，但房贷基数在逐渐缩小。提前还贷相当于变相提高不良贷款率。这一比例对于有小额抵押贷款业务的中小商业银行尤为明显。
(3)信贷结构失衡。商业银行有“流动性、效率性、安全性”三个要求，存贷款期限要长短匹配、适度。上市银行2021年第四季度年报显示，工、农、中、建四大行个人住房按揭贷款占prime bank贷款总额的比例分别占该行贷款总额的30.79%、30.52%、26.14%和34.04%。住房抵押贷款一直被视为银行中长期贷款稳定增长的基本盘。这种量级的存量贷款一旦被提前还款潮撼动，必然导致中长期贷款大幅下降，对银行的资产负债平衡产生巨大影响。在这一点上，以房贷为主的国有股份制银行面临的挑战可能更为突出。
(D)失去客户基础。相对于贷款规模和利润增速的下降，提前还款对银行最大的影响是客户群体的流失。按揭贷款客户是银行的优质客户群体，也是银行零售转型的重要抓手。银行可以通过按揭贷款锁定10年、20年甚至30年的客户，全面开展交叉销售。房贷客户结清贷款，意味着房贷客户银行业务的终止。
借的好，再借也不难。提前还贷潮对银行的影响不仅仅是经营效益，还有银行的信誉。商业银行应以更加包容的态度和创新的思维，积极应对和改善金融服务。
作者介绍:EFP财务经理，山东师范大学特聘教授，硕士生导师，资深金融从业者。